房地产业统计数据

网上有关“房地产业统计数据”话题很是火热，小编也是针对房地产业统计数据寻找了一些与之相关的一些信息进行分析 ，如果能碰巧解决你现在面临的问题
，希望能够帮助到您。

按照中美官方公开的信息，2020年我国经济最终实现了2.3%的实际增长 ，完成的GDP达到了101.6万亿元人民币 。其中
，房地产业在2020年完成的行业GDP为74553亿元人民币，同比实际增长2.9% ，约为全国经济总量的7.34%
。

按2020年人民币与美元的平均汇率折算，我国的GDP总量约为14.73万亿美元
，房地产完成的行业GDP约为1.08万亿美元。与之相比，2020年美国经济同比实际缩减3.3% ，完成的GDP约为20.955万亿美元 。

其中
，美国的房地产业在2020年完成的行业GDP为2.7万亿美元，占国民经济比例为12.88%——换言之 ，不论是房地产占国民经济的比重
，还是房地产行业本身创造的GDP能力，都是美国更高
。

我国建造的住房明明比美国多啊

2020年 ，美国房地产业创造的行业GDP居然高达2.7万亿美元
，而我国的房地产仅创造了1.08万亿美元GDP。这似乎与我们的认知有冲突，明明我国建造的住房更多啊 ，为何创造GDP的能力却更低呢？

首先是因为
，中美两国的GDP统计、核算方式有差异 。美国最为突出的是“虚拟租金 ”，即美国人住在自己购买的房子里 ，还需要“虚构出一个房租
”出来，并纳入GDP核算中。仅此一项
，就大大提升了美国的GDP
。

其次，房地产是服务业 ，是不包括建造住房 、桥梁这些具有实际物资产出部门的——后者归为建筑业。仍以2020年为例
，我国的建筑业创造的行业GDP约为72996亿元（约1.06万亿美元），占全国经济总量的比例为7.18% 。

2020年 ，美国的建筑业完成的GDP约为8975.7亿美元
，占国民经济比重为4.28%
。即，我国住房
、桥梁等实际的物质产出的确是超过美国的 ，在国民经济中所占的比例也是超过美国的。

总之
，我国建造的住房比美国多，建筑业创造GDP的能力超过美国 。但由于GDP统计方式的差异 ，加上人工成本的巨大差异
，使得美国的房地产业能创造更高的GDP——符合两国的经济结构特点
。

我国住房市值接近美国的2倍

第三个因素是：GDP并非是住房的销售价格，也不是商品房的市值 ，而是增加值。不仅如此，GDP只统计新房
，不包括二手房的交易，更不能体现“住房周边的学区、医疗 、交通等因素带来的房价额外升值” 。

根据泽平宏观数据显示 ，2020年中国的住房总市值为62.6万亿美元
，而美国为33.6万亿美元，日本为10.8万亿美元
。我国住房市值已接近美国的2倍 ，接近日本的6倍
，这只能说明我们房地产市场存在着巨大的供求不平衡和炒作因素。

只能说明在过去几十年，地产行业的高杠杆
、高负债是一个普遍存在的现象 ，并推动房产市值不断创新高
，存在着较大的泡沫 。但与GDP本身而言，完全的两回事 ，完全是两种不同的统计、核算方式
。本文由南生整理并撰写
，无授权请勿转载 、抄袭！

住建部确定地方政府的房地产数据统计标准

——预见2023：《2023年中国房地产行业全景图谱》(附市场现状、竞争格局和发展趋势等)

房地产行业主要上市公司：万科A(000002)
、保利地产(600048)、新城控股(601155) 、招商蛇口(001979)
、绿地控股(600606)、华侨城A(000069) 、龙湖集团(00960.HK)

本文核心数据：中国房地产行业发展历程
、中国房地产行业重点政策汇总、全国商品房销售面积与销售金额 、产业链各环节市场份额占比

行业概况

1
、定义

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设 、经营
、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业 ，是具有先导性 、基础性、带动性和风险性的产业。根据用途的不同，主要分为住宅房地产
、商业房地产及产业房地产 。住宅房地产是指用以居住的地产
，包括普通住宅、公寓 、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售
、批发、餐饮 、娱乐
、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托，地产为载体 ，实现土地的整体开发与运营
，打造产 、学
、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。

2 、产业链剖析：产业链环节市场庞大

随着我国房地产行业的快速发展 ，在带动一个城市GDP增长的基础上
，房地产产业链上相关产业也随之壮大
。产业链主要分为上中下三个阶段，房地产上游主要包括土地供应
、建筑材料、工程机械三个环节;中游产业链包括工程咨询(规划 、勘察、设计等)
、施工建设、房地产开发三个环节;下游主要包括装饰装修 、物业管理两个环节。其中 ，上游的土地供应环节由政府部门主导 。

行业发展历程：行业正处于规范调整期

1998年住房市场化改革完全推开了我国房地产市场发展的大门
，房地产业迅速崛起，随着住房建设的快速发展 ，其对经济的影响愈发不容忽视
。我国房地产市场自发展以来主要经历以下几个阶段：

(1)萌芽阶段(1978-1998年)。在改革开放前二十年的时间里
，房地产市场的发展停滞不前，虽然政府当时进行了多方面的尝试 ，但是效果不大 。

(2)起步发展阶段(1998-2002年)
。1998年标志着我国福利化分房制度的彻底结束和住房制度改革市场化的正式开始，至此
，我国住房制度发生本质性变化。金融业改革和国外资本介入为房地产行业带来资金支持，同时外资流入带来对写字楼和办公楼的需求 ，房地产市场的供给和需求进一步扩大 。

(3)快速发展阶段(2002-2009年)
。2003年房地产业被列为我国经济性支柱产业
，房地产投资大幅增加，房价上涨。同时 ，针对房地产市场在此时期的一些表现
，国家逐渐加强房地产信贷控制，灵活调整房贷利率等促进和规范房地产市场发展 。

(4)频繁调控阶段(2009-2013年)
。针对不断上涨的房价 ，国家频繁出台相关调控政策
，进一步强化差异化住房信贷政策，严格控制对非首套房的信贷政策 ，抑制投资
、投机性购房需求。国八条和新国五条出台
，各大城市相继颁布限购限贷政策，企图控制房价过快上涨 。

(5)调整规范阶段(2013年至今)。2013年房地产市场长效机制的提出为房地产市场的调控指明方向
。2016年提出“房住不炒 ”定位。2018年强调综合运用金融财税等手段“加快构建多主体供给、多渠道保障 、租购并举的住房制度
” 。2021年楼市“新禁令”提出严格控制房地产信贷供需双方规模 ，避免炒房行为抬高房价
。一系列政策表明，未来长期的一段时间内
，我国的房地产行业将进入调整规范阶段，将是一个长期的国家策略 ，也是未来很多年的一个长期的制度顶层设计。

行业政策背景：频繁调控
，保证健康发展

自20世纪90年代土地使用权出让制度的确立以来，我国房地产行业历经了多次重大政策调控 。总体来讲 ，房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用
，即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致
。

1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革
、加快住房建设的通知》(简称“23号 ”文件) ，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”
，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展 ，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期 。

2003年
，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一 ，明确提出要保持房地产业的持续健康发展
。该政策极大的推动了房地产业的迅速发展。同时，为抑制房价的快速上涨
，国务院等部门出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，又称“老国八条
”等政策 ，以促进房地产市场健康发展 。在各类政策下
，我国房地产行业处于频繁调控期
。

2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的 ，不是用来炒的”
，此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策 ，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。国家 、地区的各项规划与政策中也在强调要“房住不炒 ”的定位 。

2021年
，央行
、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策，开始在全国实施。三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100% 、现金短债比大于1
。按照监管要求 ，到2023年6月底
，12家试点房企的“三道红线
”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。

行业发展现状

1
、房地产行业开发投资规模增速有所减缓

由于国家对房地产行业的严格调控 ，从开发投资规模的增速上来看，2010-2015年期间
，增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹，2016-2019年期间 ，增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因
，2020年及2021年增速开始下降 。截至2022年8月份，2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元
。

在开发投资规模增速减缓的背景下 ，房企也面临较大销售和资金压力
，加之“保交付”等政策影响，房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月 ，房企新开工面积规模为8.51亿平方米
，同比大幅下降37%，与2020年同时期相比下降39.2% 。

2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢

总体来看 ，我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势
。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米
，销售金额突破13万亿元。2017

-2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间，其中销售面积的上升幅度较小 ，销售金额保持一定的上升规模 。截至2022年8月份，我国商品房销售面积为8.79亿平方米
，销售金额为8.6亿元
。

3 、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势

2014-2020年期间，我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势 ，2018年突破80万亿元
，与此同时，资产负债率也处于持续上升的态势之中 ，由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。

4、房地产景气指数有所下降

从房地产行业总体景气度来看
，2016-2019年，全国房地产总体景气指数呈现上升趋势 ，2020Q1由于新冠疫情的影响
，行业总体景气指数有所下降 。随着疫情逐渐得到控制，全国房地产总体景气指数不断回升 ，2020Q4为118.2%
。2021年第二季度开始
，全国房地产总体景气指数有所下降，2022Q2为98.5%。

5
、2022年共10家房企暴雷

在近几年政府宏观调控收紧的背景下 ，房地产企业依旧处于高速扩张之中，没有及时调整好经营规模与扩张速度
，不少企业陷入资金链断裂的局面，宣告暴雷 。目前共有30家房企宣告暴雷 ，其中
，2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷 ，其中包括恒大、正荣 、富力等上市房企;截至2022年10月
，2022年共10家房企暴雷，包括世贸
、融创等龙头房企。

行业竞争格局

1、区域竞争：广东与江苏商品房销售面积领先

国家统计局数据显示 ，2021年全国31省市商品房销售面积排在前五位的分别是江苏省 、广东省
、山东省、四川省 、河南省
。其中
，江苏省
、山东省、四川省 、安徽省
、福建省、湖北省 、上海同比增长为正，2021年江苏省商品房销售面积同比增长7.2% ，安徽省商品房销售面积同比增长9.7%;广东省、河南省
、浙江省同比增长为负
，2021年广东省商品房销售面积同比增长-6%，河南省商品房销售面积同比增长-5%。同时可以观察得到 ，城市之间商品房销售面积梯级分布较为明显，如2021年排名第十的上海商品房销售面积为1880万平方米
，与江苏省相差14671万平方米 。

2、企业竞争：各环节竞争者众多

房地产行业拥有着复杂的产业环节，市场参与者众多 ，每个领域的优势竞争者各不相同
。通过计算该环节企业2021年营收占该环节所有上市企业的营收总和来得到市场份额占比。中游环节中
，在工程咨询方面，太极实业占据了主导地位 ，市场份额接近三分之一
，其次是华建集团，为11%;在建设施工方面 ，中国建筑占据了绝对的市场地位
，市场份额占比接近四分之三，其次是上海建工与陕西建工;在房地产开发方面 ，由于该环节市场竞争者众多
，因此龙头企业的绝对地位不明显，前三名分别是绿地控股 、碧桂园与万科A ，其中绿地控股市场份额为8% 。

行业发展前景及趋势预测

1
、坚持“房住不炒 ”的定位与转型升级

自2016年第一次提出“房住不炒
”的理念以来，国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策
，以促进房地产市场的健康持续发展
。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给 、多渠道保障
、租购并举的住房制度 ，让全体人民住有所居、职住平衡。目前
，全国31个省 、自治区和直辖市均对“十四五”期间房地产市场提出了发展目标及方向 。其中，有部分地区对“十四五 ”期间房地产行业规划了具体目标 ，例如江西省在《江西省“十四五
”住房城乡建设发展规划》中指出完成房地产开发投资12500亿元
，江西指出在“十四五”期间完成房地产开发投资12500亿元，黑龙江提出城镇人均居住面积达到385平方米;部分地区对房地产行业的规划了发展方向 ，例如福建省在《福建省“十四五 ”规划和二〇三五年远景目标的建议》指出要坚持房住不炒
，加快形成多主体供给
、多渠道保障、租购并举的住房体系
。

另外一方面，随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期 ，低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域
，尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期
”，低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑 ，更将成为突破行业困局的全新机遇 。在“双碳”政策的助推下，借助数字化技术向低碳发展转型
，无疑将成为房地产行业转型的新风口，是实现告别“高杠杆 、高负债
、高风险 ”的“旧三高”模式 ，迈向“高质量、高品质 、高效益
”的“新三高”发展关键所在
。

2、预期2022年房地产市场逐渐修复

2022年
，受宏观经济下行
、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响，国内房地产市场景气度继续下行。在市场景气度加速下行背景下 ，为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展
，2022年以来中央多次释放维稳信号，将“保交楼 ”作为下半年工作重点之一 ，具体措施包括设立“地产纾困基金
”
，通过资产处置 、资源整合和重组等方式，参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等 ，但“房住不炒”仍为政策主基调 。

在房地产政策相对平稳的条件下
，《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(No.19·2022)》预计，全年商品房销售面积将增速回落 ，增长1.7%;房地产开发投资增速下降，增长0.8%
，住宅开发投资由正转负，下降0.2%;在土地价格上涨的情况下 ，销售均价将保持小幅上涨
，全年增长2.8%。

更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》
。

20年,房地产对GDP的贡献同比增幅73.8%！

全国各地的房地产数据格式不一，导致全国很难进行数据统一和共享 ，地产调控也无法“有的放矢 ”。

不过很快
，全国房地产市场真正的“大数据
”就要来了 。

4月26日，住建部发布《关于印发全国房屋网签备案业务数据标准的通知》（以下简称《标准》） ，给全国个地方政府的房地产数据确定了统计标准
。

专家指出：这意味着住建部房地产市场监测“一张网”建设的开启
，也为后续住建部掌握地方楼市交易
、精准调控和规划等创造了积极的条件。

明确了房屋一共有9种性质

值得注意的是，此次政策发布了数据字典 ，对交易中各类指标给予了非常明确的细分 。

第一、《标准》明确了101种业务类型
，包括预售许可等
。

第二 、明确了24种交易者类别，这对于后续交易者身份判断
、明确交易责任等有积极的作用。

第三、明确了32种房屋用途类型和9种房屋性质 ，这一条应该说非常重要 。过去全国各地部分楼盘的属性界定不清晰，往往引起了很多纠纷
，后续房屋交易应该基于此类房屋用途的字段进行，这使得房屋买卖更加清晰 ，防范出现房屋用途模棱两可的情况
，如一些商住房等
。

后续房地产调控精准度将提高

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次数据标准的建立 ，使得后续各地房地产交易部门会加快系统建设
，基于此类统一标准形成数据系统。包括楼盘基础数据 、房屋买卖租赁和抵押等交易数据将进入此类网签备案信息系统，这成为最基础的数据来源 。而后续全国各地交易中心对此类数据进行汇总 ，将成为各城市比较细致的交易数据
。通过全国各地的交易数据具有可比性
，因此也有助于住建部门横向对比数据，进而更好地把握房地产市场情况。

“应该说此类数据系统或“一张网 ”的建设具有积极的意义 。在房地产交易数据方面 ，实际上包括购房者
、房企、研究部门 、地方政府等都比较苦恼
，即数据缺失或者缺乏统一口径。
”

严跃进表示，基于此数据 ，后续房地产调控的精准度提高，尤其是在落实地方政府调控责任目标制方面
，有据可循，进而更加地促进房地产调控和房地产市场的发展
。

2023年房地产市场分析及前景

根据国家统计局数据 ，2020年经济发展成绩单早已公布。经过初步核算
，2020年国内生产总值近101.6万亿元，较上年增长2.3% ，预计中国将成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体 。

　在全球疫情大背景下
，中国经济率先回暖，实现正增长 ，十分难能可贵
。

　大部分人都将目光聚焦到中国经济第一次破百万亿这一亮眼数据上
，很少有人发现，在中国101.6万亿元的GDP中 ， 房地产 业增加值贡献了近69632亿元
，占比7.3%。这个数字超过建筑业，交通运输
、仓储和邮政业 ，住宿和餐饮业，租赁和商务服务业等多个行业 。

　同时
，2020年房地产创造的GDP是信息传输、软件和信息技术服务业的1.96倍
。

　然而，这并不是全部。

　01

　20年GDP的房地产比重上涨78%

　2000年 ，中国房地产增加值仅为4141亿元
，在当年GDP中占比4.1% 。二十年后，2020年中国房地产增加值跃升至74553亿元 ，GDP占比7.3%
。在20年时间里
，房地产增加值大涨70412亿元，增长率达78%。

　对比来看 ，根据国家统计局已经公布的数据
，2019年北京GDP为35371亿元，上海GDP为38155亿元 ，房地产业20年增加值接近北京2019年GDP的2倍；2020年房地产增加值已经超过了2019年北京和上海GDP之和 。放眼全国
，北京和上海是所有地区中GDP最高的城市
。

　数据不会说谎，20年间 ，房地产业发展速度和增加值让人震惊。具体来看：

2000-2020?房地产业增加值占GDP比重?数据来源：国家统计局

　1998年房改之后，房地产市场活力增强
，房地产对国民经济的拉动作用日益明显 。根据国家统计局的数据，2001年 ，中国房地产增加值为4706亿元
，占当年GDP比重的4.2%。

　查阅政府相关文件发现，2003年8月12日 ，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》正式发布
，其中谈到，“房地产业关联度高 ，带动力强
，已经成为国民经济的支柱产业”
。

　房地产在国民经济中的关键作用正式得到政府认可。2003年，房地产增加值上升到6157亿元 ，在当年国民经济生产总值中占比4.5% 。

　2008年
，为走出经济危机阴影，国家放水4万亿元 ，提振中国经济
。房地产如获甘霖，2009年增加值跃升至18761亿元
，较上年增长29%。2009年房地产增加值占GDP比重5.4%，比值较2008年上升0.8% 。

　 其后 ，房地产发展如火如荼
，房地产增加值2010年第一次超过2万亿元，2012年超过3万亿元 ，2015年超过4万亿元
。

　房地产增加值从1万亿元增加到2万亿元用了5年
，从2万亿元到3万亿元用了3年，从5万亿元到7万亿元只用了4年。房地产新创造价值的增长速度越来越快 。

　02

　“房住不炒 ”背景下 ，房地产占GDP的比重为何越来越高？

　2016年底
，中央经济工作会议正式提出“房住不炒
”之后，各地调控日趋严格 ， 楼市 政策补丁不断
，房地产市场进入漫长的横盘时期
。

　但与市场基本面不同，2016年房地产增加值为49969亿元 ，2017年这一数字上升到57086亿元。之后3年，房地产增加值还在不断上涨
，到2020年，房地产增加值上涨到74553亿元 。房地产增加值占GDP的比重 ，也从2016年的6.7%
，增加到2020年的7.3%
。

　中央三令五申，落实“房住不炒” ，坚决遏制 房价 上涨；专家一再发声
，中国经济不能再被房地产绑架，呼吁寻找新的经济增长点；房企高喊“活下去 ” ，裁撤经营差的区域
，出售项目股权，寻找战投 ，降低负债。在这样的大背景下
，为什么房地产增长值的总量，以及其占GDP的比重都不降反增？

　最主要的原因 ，是中国的居住需求仍未得到完全满足 。根据恒大研究院的数据，2017年我国人均住房使用面积仅人均23平方米
，而同期美国人均住房使用面积67平方米，德国 、法国均超38平方米 ，日本和韩国人均住房面积也分别达到33和28平方米
，和世界主要经济体相比，我国人均住房使用面积还有增长余地。

　 根据发达国家的城市化经验 ，城镇化率在30%到70%期间是加速城镇化时期
。国家统计局数据显示
，到2019年末我国城镇化率为60.6%，仍有近10%城镇化进程加速发展空间。

　2010-2019 中国城镇化率变化情况 数据料来源：政府、官方媒体等

　从我国现实来看 ，各地“抢人大战”
、农民工继续进城、户籍放开带来的人口流动 、都市圈的发展
、租购并举政策力度的扩大等
，都将继续助力房地产增长值的提高 。按现在每年约1%的城镇化增长率计算，到2029年之前 ，我国房地产仍将继续平稳助力GDP增长
。

　另外
，房地产仍是我国的支柱性产业，国家近几年对地产严加管控 ，调控之网越织越细，其根本目的不是为了阻止房地产行业发展。楼市调控的本质是“纠偏
”
，纠正房价上涨过快、楼市过热 、频出
、炒房乱象不断等等 。

　楼市自发调节失效，如果不通过政策干预 ，很可能让楼市沦为资本的工具
，刚需陷入无房可住的困境
。调控只是将房地产拉回“平稳健康发展”的道路上，并未否定房地产在国民经济中的支柱性作用。拉动GDP增长 ，也是支柱性产业的题中之义 。

　03

　房地产对GDP的拉动远不止7.3%

　前不久国家统计局公布的数据显示
，2020年全年，我国房地产开发投资14.14万亿元 ，较2019年增长7%；商品房销售额17.36亿元
，同比增长8.7%，创历史新高
。不管是房地产开发投资额 ，还是商品房销售额
，均远高于同期7.46亿元的房地产增加值。这是因为统计口径不同 。

　按生产法，房地产的增加值等于总产出与中间投入之间的差值；按收入法 ，增加值等于劳动者报酬与生产税净额、固定资产折旧和营业盈余之和；按支出法，为最终消费支出/实际最终消费加上资本形成总额以及货物和服务净出口
。

　 房地产增加值不仅包括房企的房地产开发活动
，还包括存量自有住房的租金收入 、房屋经纪和代理活动增加值等等。

　需要注意的是，房企用于购买土地的收入并不属于房地产增加值的计算范畴 。因为根据《国民经济核算体系2016》 ，“国内生产总值 ”的“生产
”
，指的是“在机构单位负责
、控制和管理下，利用劳动和资本等要素 ，将某些货物和服务投入转化为另一些货物和服务的过程”。土地交易并不涉及到货物和服务的转化
，因而不会被记入GDP
。

　 实际上，如果仅着眼GDP中房地产增加值的占比 ，以此评估房地产对中国经济的贡献
，是远远不够的。在中国GDP中，房地产的直接和间接贡献率 ，远不止7.3% 。

　房地产所有经营活动的开展
，都是在拥有土地使用权的基础上进行的
。土地出让收入成为政府财政收入的重要组成部分，近年来关于“土地财政 ”的讨论不绝于耳 ，社会各界都在呼吁改革，但到现在为止
，土地出让收入仍是政府性基金预算收入的主要来源。

　根据财政部的数据，2020年1-11月 ，全国一般公共预算收入16.95亿元
，全国政府性基金预算收入7.27亿元，其中国有土地使用权出让收入6.51亿元 。

　 在2020年1-11月的财政收入中 ，土地出让收入占比26.88%
，即土地出让为政府带来超过1/4的财政收入
。这些收入又被用于建设道路、桥梁 、学校
、医院等基建和公建项目，持续助力GDP增长。

　另外 ，从房企融资
，房屋建设，到装修、家电 ，再到物业 、居住
，房地产串联起一张庞大的产业网 。IFinD产业链中心曾整理过一张房地产产业链全景图，从图中可以看出 ，与房地产相关的行业众多，包括金融机构、工程机械
、建材、钢铁 、化工
、家居装饰、物业服务 、家电甚至汽车
。

　房地产全产业链全景图 资料来源：IfinD产业链中心

　还包括前期的规划和设计
、测绘勘探、质检安检
，中期的供水供暖供电 、垃圾处理，后期的社区配套
、购物中心等商业地产等等。

　在我国 ，房地产与众多行业高度关联
，带动了几十个行业的发展，共荣共生 。其对GDP的直接和间接贡献很难量化 ，但绝对不容小觑
。

——预见2023：《2023年中国房地产行业全景图谱》(附市场现状、竞争格局和发展趋势等)? ?

房地产行业主要上市公司：万科A(000002) 、保利地产(600048)
、新城控股(601155)、招商蛇口(001979) 、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)
、龙湖集团(00960.HK)

本文核心数据：中国房地产行业发展历程、中国房地产行业重点政策汇总 、全国商品房销售面积与销售金额
、产业链各环节市场份额占比

行业概况

1、定义

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象
，从事房地产开发 、建设
、经营、管理以及维修 、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性
、基础性、带动性和风险性的产业。根据用途的不同 ，主要分为住宅房地产 、商业房地产及产业房地产 。住宅房地产是指用以居住的地产
，包括普通住宅
、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售 、批发、餐饮
、娱乐、健身 、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托，地产为载体 ，实现土地的整体开发与运营
，打造产
、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境 、提升区域竞争力的新型房地产形式。

2
、产业链剖析：产业链环节市场庞大

随着我国房地产行业的快速发展 ，在带动一个城市GDP增长的基础上，房地产产业链上相关产业也随之壮大
。产业链主要分为上中下三个阶段
，房地产上游主要包括土地供应、建筑材料 、工程机械三个环节;中游产业链包括工程咨询(规划
、勘察、设计等) 、施工建设
、房地产开发三个环节;下游主要包括装饰装修、物业管理两个环节。其中，上游的土地供应环节由政府部门主导 。

行业发展历程：行业正处于规范调整期

1998年住房市场化改革完全推开了我国房地产市场发展的大门 ，房地产业迅速崛起
，随着住房建设的快速发展，其对经济的影响愈发不容忽视
。我国房地产市场自发展以来主要经历以下几个阶段：

(1)萌芽阶段(1978-1998年)。在改革开放前二十年的时间里 ，房地产市场的发展停滞不前
，虽然政府当时进行了多方面的尝试，但是效果不大 。

(2)起步发展阶段(1998-2002年)
。1998年标志着我国福利化分房制度的彻底结束和住房制度改革市场化的正式开始 ，至此
，我国住房制度发生本质性变化。金融业改革和国外资本介入为房地产行业带来资金支持，同时外资流入带来对写字楼和办公楼的需求 ，房地产市场的供给和需求进一步扩大 。

(3)快速发展阶段(2002-2009年)
。2003年房地产业被列为我国经济性支柱产业
，房地产投资大幅增加，房价上涨。同时 ，针对房地产市场在此时期的一些表现，国家逐渐加强房地产信贷控制
，灵活调整房贷利率等促进和规范房地产市场发展 。

(4)频繁调控阶段(2009-2013年)
。针对不断上涨的房价，国家频繁出台相关调控政策 ，进一步强化差异化住房信贷政策
，严格控制对非首套房的信贷政策，抑制投资 、投机性购房需求。国八条和新国五条出台 ，各大城市相继颁布限购限贷政策
，企图控制房价过快上涨 。

(5)调整规范阶段(2013年至今)。2013年房地产市场长效机制的提出为房地产市场的调控指明方向
。2016年提出“房住不炒
”定位。2018年强调综合运用金融财税等手段“加快构建多主体供给、多渠道保障
、租购并举的住房制度” 。2021年楼市“新禁令 ”提出严格控制房地产信贷供需双方规模，避免炒房行为抬高房价
。一系列政策表明 ，未来长期的一段时间内
，我国的房地产行业将进入调整规范阶段，将是一个长期的国家策略 ，也是未来很多年的一个长期的制度顶层设计。

行业政策背景：频繁调控
，保证健康发展

自20世纪90年代土地使用权出让制度的确立以来，我国房地产行业历经了多次重大政策调控 。总体来讲 ，房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用，即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致
。

1998年7月
，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号
”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点” ，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场
，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期 。

2003年 ，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》
，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展
。该政策极大的推动了房地产业的迅速发展。同时 ，为抑制房价的快速上涨
，国务院等部门出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，又称“老国八条 ”等政策 ，以促进房地产市场健康发展 。在各类政策下
，我国房地产行业处于频繁调控期
。

2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的 ，不是用来炒的
”，此后
，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资 、购房者信贷等方面。国家
、地区的各项规划与政策中也在强调要“房住不炒”的定位 。

2021年 ，央行、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策
，开始在全国实施。三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70% 、净负债率不超过100%
、现金短债比大于1
。按照监管要求，到2023年6月底 ，12家试点房企的“三道红线 ”指标必须全部达标
，2023年底所有房企实现达标。

行业发展现状

1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓

由于国家对房地产行业的严格调控，从开发投资规模的增速上来看 ，2010-2015年期间
，增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹，2016-2019年期间 ，增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因
，2020年及2021年增速开始下降 。截至2022年8月份，2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元
。

在开发投资规模增速减缓的背景下 ，房企也面临较大销售和资金压力，加之“保交付”等政策影响
，房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月，房企新开工面积规模为8.51亿平方米 ，同比大幅下降37%
，与2020年同时期相比下降39.2% 。

2 、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢

总体来看，我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势
。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米 ，销售金额突破13万亿元。2017

-2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间
，其中销售面积的上升幅度较小，销售金额保持一定的上升规模 。截至2022年8月份 ，我国商品房销售面积为8.79亿平方米
，销售金额为8.6亿元
。

3
、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势

2014-2020年期间，我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势 ，2018年突破80万亿元
，与此同时，资产负债率也处于持续上升的态势之中 ，由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。

4、房地产景气指数有所下降

从房地产行业总体景气度来看，2016-2019年
，全国房地产总体景气指数呈现上升趋势，2020Q1由于新冠疫情的影响 ，行业总体景气指数有所下降 。随着疫情逐渐得到控制
，全国房地产总体景气指数不断回升，2020Q4为118.2%
。2021年第二季度开始 ，全国房地产总体景气指数有所下降
，2022Q2为98.5%。

5 、2022年共10家房企暴雷

在近几年政府宏观调控收紧的背景下，房地产企业依旧处于高速扩张之中 ，没有及时调整好经营规模与扩张速度
，不少企业陷入资金链断裂的局面，宣告暴雷 。目前共有30家房企宣告暴雷 ，其中
，2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷 ，其中包括恒大
、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷
，包括世贸 、融创等龙头房企。

行业竞争格局

1、区域竞争：广东与江苏商品房销售面积领先

国家统计局数据显示，2021年全国31省市商品房销售面积排在前五位的分别是江苏省
、广东省、山东省 、四川省
、河南省
。其中 ，江苏省、山东省 、四川省
、安徽省、福建省 、湖北省
、上海同比增长为正
，2021年江苏省商品房销售面积同比增长7.2%，安徽省商品房销售面积同比增长9.7%;广东省、河南省 、浙江省同比增长为负 ，2021年广东省商品房销售面积同比增长-6%
，河南省商品房销售面积同比增长-5%。同时可以观察得到，城市之间商品房销售面积梯级分布较为明显 ，如2021年排名第十的上海商品房销售面积为1880万平方米
，与江苏省相差14671万平方米 。

2
、企业竞争：各环节竞争者众多

房地产行业拥有着复杂的产业环节，市场参与者众多 ，每个领域的优势竞争者各不相同
。通过计算该环节企业2021年营收占该环节所有上市企业的营收总和来得到市场份额占比。中游环节中
，在工程咨询方面，太极实业占据了主导地位 ，市场份额接近三分之一，其次是华建集团
，为11%;在建设施工方面，中国建筑占据了绝对的市场地位 ，市场份额占比接近四分之三
，其次是上海建工与陕西建工;在房地产开发方面，由于该环节市场竞争者众多 ，因此龙头企业的绝对地位不明显
，前三名分别是绿地控股、碧桂园与万科A，其中绿地控股市场份额为8% 。

行业发展前景及趋势预测

1 、坚持“房住不炒
”的定位与转型升级

自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以来 ，国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策
，以促进房地产市场的健康持续发展
。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给
、多渠道保障、租购并举的住房制度 ，让全体人民住有所居 、职住平衡。目前
，全国31个省
、自治区和直辖市均对“十四五 ”期间房地产市场提出了发展目标及方向 。其中，有部分地区对“十四五
”期间房地产行业规划了具体目标 ，例如江西省在《江西省“十四五”住房城乡建设发展规划》中指出完成房地产开发投资12500亿元，江西指出在“十四五 ”期间完成房地产开发投资12500亿元
，黑龙江提出城镇人均居住面积达到385平方米;部分地区对房地产行业的规划了发展方向，例如福建省在《福建省“十四五
”规划和二〇三五年远景目标的建议》指出要坚持房住不炒 ，加快形成多主体供给、多渠道保障 、租购并举的住房体系
。

另外一方面
，随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期，低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域 ，尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”
，低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑，更将成为突破行业困局的全新机遇 。在“双碳 ”政策的助推下 ，借助数字化技术向低碳发展转型
，无疑将成为房地产行业转型的新风口，是实现告别“高杠杆
、高负债、高风险
”的“旧三高”模式 ，迈向“高质量 、高品质
、高效益 ”的“新三高
”发展关键所在
。

2、预期2022年房地产市场逐渐修复

2022年
，受宏观经济下行 、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响，国内房地产市场景气度继续下行。在市场景气度加速下行背景下 ，为防范行业出现系统性风险
、保持房地产市场平稳健康发展，2022年以来中央多次释放维稳信号
，将“保交楼”作为下半年工作重点之一，具体措施包括设立“地产纾困基金 ” ，通过资产处置、资源整合和重组等方式
，参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等，但“房住不炒”仍为政策主基调 。

在房地产政策相对平稳的条件下 ，《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(No.19·2022)》预计
，全年商品房销售面积将增速回落，增长1.7%;房地产开发投资增速下降 ，增长0.8%
，住宅开发投资由正转负，下降0.2%;在土地价格上涨的情况下 ，销售均价将保持小幅上涨
，全年增长2.8%。

更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》
。

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”这个话题的介绍，今天小编就给大家分享完了 ，如果对你有所帮助请保持对本站的关注！