运营工作总结和计划6篇

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，希望能够帮助到您 。

运营工作总结和计划篇1

一、召开部门半年工作会议，传达落实机场半年工作会议精神
。

7月7日 ，运营管理部在运保部会议室召开全员大会
，总结回顾上半年工作并对下半年工作进行动员部署，部门全体员工参加了会议 ，会议通报了上半年机场运输生产的有关情况及下半年工作的具体安排及机场挂牌 、改制的最新进展情况
，要求大家团结一心，为顺利完成机场各项运输生产指标做出自己应有的贡献。

二
、编订完成iso9000部门管理手册 。

?手册》对运营管理部的部门职能和权限、岗位设置和标准 、岗位职责和条件作了明确阐述;对部门的工作程序
、规章制度作了明文规定;对所使用的工作台帐与表格作了具体规定
。《手册》还涵盖包括收发文程序 ，工作流程、服务质量巡查制度 、机坪巡查制度
、运行督导检查手段、运行督导模式 、考勤制度、培训管理制度等一系列部门管理制度，为实现部门各项工作规范化
、标准化、科学化管理奠定坚实基础。

三 、强化候机楼卫生
、服务质量及机坪督察工作 。

按照年初制定的“创新提升年 ”总体目标与部署
，结合实际，创新制定了“3检查+双督导
”模式 ，督导员对照检查单逐项落实
，在确保周而全的同时又兼顾针对性，做到流程规范化管理
。该模式运作以来 ，已累计下发整改通知单30余份
，候机楼卫生、服务质量进一步提升，机坪运行进一步规范。

四 、组织开展板块各单位隐患排查治理专项行动 。

为认真贯彻国务院办公厅文件精神 ，全面落实机场《_年度安全生产隐患排查治理暨百点排摸细查治隐患工作实施方案》的要求
，针对高温
、台风汛期临近、航延多发等情况，根据机场安委会部署 ，运营板块各单位开展了为期近一个月的安全生产隐患排查治理专项行动。各单位在接到通知后
，立即成立相关工作领导小组，重点梳理各项安全措施落实情况 ，认真排查事故隐患，此次活动各单位共检查出83处问题和隐患
，其中64项已完成整改，其余19项需上级解决的项目正抓紧制定完善相应整改措施 ，力争尽快完成整改
，确保活动取得实效
。

五 、积极做好安全大检查。

根据机场部署，运营管理部结合实际 ，开展了以“查思想认识
、查资源配置、查规章制度 、查安全链条
、查设施设备、查重点科室和人员 、查责任落实、查隐患整改落实”为内容的安全大检查活动 。通过开展安全大检查
，进一步落实了安全领导责任
、监管责任以及员工的岗位安全责任;通过深入查找安全生产隐患和管理薄弱环节，制定了切实有效的整改措施 ，确保部门各项安全工作平稳过渡
。

六、完成机坪现场监管整改工作。

根据浙江局发明电(_)116号电报精神
，对其中“机坪现场监管工作落实不到位，部门职责 、人员配置及台帐记录需要改进 ，缺乏有效的绩效考核机制 ”的部分进行整改
，经过前期的调研和摸排，在原安全服务督导室的基础上 ，制订了《运行督导室工作职责》
、《安全督查工作职责》、《机坪巡视督查制度》等有关督导室日常工作的规范性文件，并立即纳入机场iso9000管理体系
，正式实施 。之后在明确部门相关职责的基础上，考察了杭州萧山机场和温州机场机坪监管工作 ，督导室根据宁波机场机坪运行实际
，制定了《机坪安全综合检查单》 、《作业时限专项检查单》
、《设备车辆专项检查单》、《人员着装佩证检查单》等四种日常督查所需的检查单，并于6月份正式开始试运行
。在运行过程中 ，部门对实际操作情况进行了跟踪
，实行动态管理。为便于操作，9月初对检查单进行了适度调整 ，最终形成《机坪综合检查单》 、《航班抽检单》 。目前来看
，此项工作对完善台帐
、弥补督查员业务缺陷、及时发现处理运行当中存在的问题起到了积极推动作用
。

七 、收集汇总板块各单位“创新提升年
”工作情况，并督导下一步安排。

为贯彻落实x年机场工作会议精神 ，积极响应宁波市政府“创新提升”活动有关要求
，运营管理部年初制定了“创新提升年 ”活动的整体方案，将活动的目的
、内容及有关要求发至所属板块各单位 。日前 ，我部对板块各单位活动开展情况进行检查，并将活动阶段小结通报各单位
。

运营工作总结和计划篇2

一、主要工作回顾

(一)岗位调整前的人力资源部工作

1 、根据公司下达的经营指标
，编制整理集团所属各公司各岗位管理目标责任书。

2、招聘工作

随着集团公司的快速发展，业务量不断扩大 ，各公司各部门空缺岗位较多
，人员需求量较大并需求紧迫，因此人力资源部在人员招聘工作方面投入了较多的时间和精力 。根据各公司的人员需求 ，人力资源部本着网上搜
、报纸上招、内部推荐等方法
，认真完成各公司所需人员招聘工作。

3 、培训管理工作

为使公司各级管理人员熟悉掌握公司各项规章制度，认清管理职责 ，增强公司员工的使命感
，年初组织全体员工进行了为期一周的集中培训，主要就公司《企业文化》
、《公司基本制度》、《如何成为一个好的管理者》 、《打造一流员工团队》
、《执行能力提升培训》等内容进行了培训;根据考务中心下发的考试文件 ，及时下发考试通知
，并协助报考人员完成报名工作
。上半年集团公司共有19人报考二级建造师、8人报考一级建造师 、11人报考注册安全师。

4
、离职管理工作

办理员工离职手续，进行离职面谈 ，避免劳动纠纷的发生 。截止到6月，集团公司共有50人离职
，离职率高达24%，管理层员工与基层员工各占一半 ，离职高峰期为冬休结束后的3月份
，约占50%的比率
。

(二)岗位调整后物流园区招商运营工作

因工作调整，我于9月8日调整至欧安达物流招商运营部 ，并工作至今
，由于欧安达领导班子及招商运营部同事对招商前期的基础工作进行的很扎实、很有效，使得后期的招商较为顺利 ，并取得较好的招商业绩。

1 、完成了《欧亚国际物流中心可行性研究报告》
、《欧亚国际物流中心项目计划书》的定稿;《招商手册》的定稿及印刷工作并大量使用《招商手册》开展招商工作;公司文化墙的制作及上墙 。

2、完成了公司物流园区招商目标商户的调研 、走访、座谈等工作
，将商户提出的问题进行汇总及解答，并完成了客户资料的分类整理
、归档
。

3、完成了物流园区招商重点目标商户的现场洽谈 ，确定其投资意向和定金收取签订意向书。

4 、完成了乌市南郊货场
、亚中机械交易市场、华南市场的大型机械市场 、乌市赛博特汽车城
、石河子及克拉玛依汽车交易市场的调研走访
，为园区的招商工作奠定了良好的基础 。

欧亚国际物流中心在一期陆路物流园区共开工建设16栋单体建筑，分为大型机械区、汽车交易城 、汽修汽配区
、物流信息服务区及生活区五大块 ，共计开发可租赁的商铺577间，目前以招商完成438间
，剩余待招商的空铺139间，商铺招商完成率为82%;

另外 ，公司根据市场调研
，又开发建设了钢材市场交易区及铁艺加工区
。钢材市场交易区及铁艺加工区共建设办公室74间，目前招商完成58间 ，剩余16间
，收取办公室租赁费共计30.15万元。钢材市场经营场地租赁面积为97100平米，共计收取经营场地租赁费183.75万元 。

二、其他方面的汇报

因目前在招商运营部任职 ，心里想的是如何圆满完成园区的招商工作及如何处理在招商过程中所遇到的问题
。以下为自己所遇到的一些问题及尚不成熟的想法
，望各位领导指正。

1 、一期陆路物流区开发建设的16栋单体建筑未能按前期宣传如期交付使用，这对预定商铺的商户有一定的影响 。

2
、因同行“北疆机电交易城
”的招商开展 ，在我们原有的商户中产生了一定的影响
，个别已定商铺的商户在公司的回访中含蓄的表达了要求退房的想法。因此，公司目前当全力抓工程进度 ，抢时间，及早让商户顺利入住并经营
，以此形成浓厚的商业氛围
。

真诚的希望举集团之力，力争园区于20_年5月前整体开业 ，以此奠定欧亚国际物流中心在北疆物流行业的龙头地位。

三、存在的不足和今后努力的方向

一年来
，虽然做了一些工作，取得了一些成绩 ，但和公司上级领导的要求还有很大的差距
，主要表现是满足于完成上级布置的任务和常规事务工作，大胆开展工作的力度还不够 。

各位领导 ，我将以本次述职作为一个重要契机
，认真做好总结，遵照集团的部署和要求,认真规划自己今年的工作思路 ，力争在来年的述职报告中有更好的成果汇报给大家
。

运营工作总结和计划篇3

20__年上半年我生产休假
，7月重新回到工作岗位。半年来，在公司的正确领导下 ，我按照公司的工作精神与工作部署，秉承团结协作 、拼搏进取的精神
，刻苦勤奋、认真努力工作，较好地完成了工作任务 ，取得了一定工作成绩
，为公司的发展做出了贡献 。现将20__年个人工作情况具体总结如下：

一
、认真学习，提高自身素质

20__年是公司发展变化很大的一年 ，公司的运营管理模式、运作体系 、各项制度和工作流程的逐步健全完善
，员工转变思想观念，增强学习的积极性
。为更快更好地融入公司团队 ，为以后工作作好铺垫
，我加紧时间学习，认真学习和熟悉公司的各项规章制度与工作流程;了解公司公司文化建设 ，以此提高自身素质。在实际工作中
，我围绕工作目标任务，以公司的各项规章制度为准则 ，严格要求自己，力争更快更好地完成各项工作任务 。

二
、努力工作
，完成项目工作任务

按照金叶都市美邻项目销售时间节点进度，我参与项目示范区、销售中心及样板房的专题讨论会三次并形成会议纪要;参与设计部的设计沟通会 、方案设计评审会 ，配合销售代理公司形成项目示范区看房通道包装方案建议
、项目示范区包装建议、项目精装房建议 、示范区导示系统布点方案建议和项目模型尺寸底座制作建议
，并将这些建议上报总部
。我完善销售百问初稿
、销售表单和销售现场物料清单。负责参与销售代理公司的管理工作，做好每周销售工作周例会会前准备工作 ，并形成会议纪要21篇;做好每月营销月报会会前准备工作
，并形成会议纪要5篇;对销售代理公司的 工作计划 及完成情况做到逐一检查，有问题及时反馈 ，避免营销工作上的脱节 。

我参加茶园项目市场顾问采购评审会
，并负责评审会开标工作;参与茶园项目产品定位方案专题讨论会并形成专题会议纪要;配合总部考察市局寸滩项目地块情况，收集项目可行性研究报告的地块、市场资料 、项目情况资料
。与此同时 ，我积极协助公司做好制度建设工作
，调整修改销售现场管理制度
、销售处罚管理条例、宣传促销品管理制度等有关制度，并走公司的呈文 、制度审批流程 ，使公司各项管理制度更为健全完善。

三、加强管理，做好部门日常工作

在部门日常工作中
，我参加每周部门工作例会，完成会议纪要24篇 。完成每月工作总结计划
、季度工作总结填报共计9份。每月拟定部门办公用品申请计划报综合部 ，每天做好工作日记
。工作中加强管理
，做到任何一项工作有计划、有目标，按照全面审计工作要求对部门涉及到的问题进行逐一检查 ，完成自检情况说明和整改情况说明
，写好全面审计工作总结上报公司。

四 、努力学习，积极撰写各类文稿

为了解全国及市房地产新政情况 ，掌握市房地产现状
，分析未来发展趋势，我坚持定期考察学习市高端楼盘及精装楼盘 ，及时写出考察报告;参观20__年秋季房地产交易会后
，撰写房地产交易会情况简报;供大家交流参考 。我积极参加公司组织的拓展训练和园林
、景观、电脑操作 、应用文写作
、门窗选型、工作制度 、呈文流程等十几余次培训，提高自己的工作技能;还在公司培训会上就项目销售现场包装作了讲课 ，向公司宣传栏投稿2篇，分别为“20__年房地产秋交会简报”和“茶园项目市场顾问采购评审会简报 ”
。

五
、存在不足问题

20__年下半年
，我认真努力工作，虽然按工作计划完成了各项工作 ，取得一定成绩
，但还是存在一些不足的地方，主要是工作计划的连续性执行得不够 ，房地产营销专业水平还有待提高
，这些存在的不足问题，需要在今后的工作中切实加以改进和提高。

六、20__年工作计划

20__年 ，我要认清自已的工作定位和工作目标
，明确工作思路和工作理念，振奋工作精神 ，鼓足工作干劲
，促进工作提速高效 。要加强营销专业知识 、营销管理及客户管理等相关知识的培训与学习，学习行业中标杆企业工作模式和标准 ，建立各种工作模版和资料库并运用到实际工作中，切实提高房地产销售策划水平
，管理好销售代理公司，提高部门日常工作效率与工作质量 ，力争取得比20__年更好的成绩
。

20__年过去了
，面对新的20__年，我要在公司的正确领导下 ，在同事们的支持和配合下
，更加刻苦勤奋工作，保质保量完成公司下达的各项任务 ，努力干出工作成绩
，为公司的快速发展做出自己应有的努力与贡献。

运营工作总结和计划篇4

时间过得真快，转眼来到公司已经近两个月了 。我的工作岗位是电子商务运营专员
。试用期间我学到了很多东西 ，积极协助配合部门其他同事完成日常的工作。在各位领导和同事的帮助下
，我不断地学习和提升自己的工作能力，本着对工作认真负责精益求精的态度 ，认真地完成了自己所承担的各项工作，工作能力得到了提升
，为今后更好的工作打下了基础，以下是对我个人工作的总结 。

1
、了解公司概况
。从8月6日开始进入公司上班 ，因为我是刚参加社会工作不久来到公司上班的
，所以在来到公司的第一步就是在部门同事的指导下了解公司概况，完成公司下发的学习任务 ，掌握办公所需的应知应会。通过学习系统里面的学习任务
，对公司的发展及规划有了更加深入的了解 。

2、通过日常工作的学习和积累，我对电商运营有了较为深刻的认知。第一次接触这个工作 ，公司所有的一切对于我来说
，既新鲜也处处存在挑战
。期间，工作体验并不轻松 ，前期感到手足无措
，电商运营工作岗位上有些任务在实行的时候总会遇到一些问题，在工作过程也是边学习边实践 ，所以使得有些工作实行下来时间比较长 、进度比较慢，这是我在工作中的主要不足之处
，我会通过不断地请教和学习，尽快完成任务。

3、统计每日线上销售数据 ，及时了解全区各分公司的销售进度
，了解各公司
、各品牌销售上升或下降的原因 。

4、同事关系相处的非常融洽，但是在工作中因为个人或是环境氛围的原因 ，除了主要工作的安排外与领导沟通的时间比较少
，有时候工作实行也会受到影响，以后我会注意这方面的问题 ，增加相互的沟通
。

从入职第一天起到公司已经有两个月的时间了
，对于现在的岗位处境还是比较满意。刚进入公司的之前对电子商务了解比较少，所以来这里之后是在不断地充实自己的知识 。这两个月来对于运营水平有了一定的提高 ，能力得到进一步的提升
。经过两个月自身的努力和同事们的帮助
，我对工作有了较好的处理能力，熟悉各项工作的操作流程 ，希望能早日得到公司的认可;同时更加清楚自己工作的定位，公司环境和工作岗位适合我的职业规划方向。看到公司迅速发展
，我深感自豪，也更加迫切地希望以一名正式员工的身份在这里工作 ，为公司创造价值
，同公司一起展望美好的未来，为实现苏宁梦献上自己的一份绵薄之力 。

运营工作总结和计划篇5

时光飞逝 ，又是一年就这样过去了
，回想起这一年来的工作，成功与失败并存 ，兴奋与沮丧同在
，但不管怎么说，在这一年里我完成了公司下发的任务 ，也完成了这一年的工作计划
，收获巨大
。下面是我一面以来的工作总结：

一 、学习与提高

作为一名销售，时时刻刻需要学习 ，学习公司新的产品，新的用途
，这是一方面;学习不同的销售技巧，永远只有一个说辞是说服不了很多人的 ，只有不断从书本中找到方法
，从前辈那里感受到他的优秀之处，才能不断提升自己。实践的过程也是对自己学习的一个检验 ，你学到的东西有多少
，业绩将答案呈现在大家眼前 。只有学习与实践相结合，提高自身素质
、个人修养 ，才能造就成功
。

二、感想与体会

这一年多以来
，思想上不断进步，紧跟公司的发展 ，积极响应领导给予的指示。在面对日益激烈的市场
，尤其是在开放的大环境下，勇于创新 ，对公司的发展提出自己的建议 。对于充满竞争力的市场，我们公司的产品在质量上不输任何人
，但是在新意上，可能没有太多的变化 ，从这一点出发
，我向客户提的最多就是使用年限，有着优良的品质 ，是一个口碑至上的公司。在客户这一方面
，我听从前辈的建议，在根据自己对于产品的理解 ，锁定的一部分人群中
，比之之前的销售有所提升
。

三 、不足之处

1
、对于销售，口齿伶俐 ，能说会道这一点我还没有达到要求。

2、对自己的反思不够
，并不擅长自我总结，总是要同事来提醒哪里做的不好和不对 。

3 、工作态度有时候不够端正 ，思想认识需要加强
。

4
、和客户的沟通不够深入，停留在表面
，并且对于客户的具体需求不甚明了。

四、新年计划

首先，做好新的一年的工作计划表 ，树立起个人目标 。对于自己仍然需要学习的地方积极向同事请教
，寻找书籍提升自己的专业技能
。

其次在维护好老客户的同时寻找新的客户，寻找机会将公司的产品进一步推销出去 ，不仅仅局限于一部分人。

最后还是要加强思想方面的认识
， 。

今年是有挑战的一年，更是奋斗与拼搏的一年
。我跌倒过 ，但是又重新爬了起来
，我失败过，调整好心态不过是再来一次 ，也有过想放弃的时候
，却又一次次振作起来。我希望在新的一年比之前的一年更加有冲劲，有新的发展 。

运营工作总结和计划篇6

时光转瞬即逝 ，伴随新年钟声的临近，紧张 、充实的20__年即将过去
。即将迎来光明灿烂
、充满希望的20__年。算来我已经加入生命人寿4个多月了转眼间就到了年底
，这4个月是我人生旅途中的重要一程，我和同志们一起生活、学习和工作 。彼此建立了深厚的友谊 ，同时在实践中磨练了工作能力
，使我的业务能力有了很大的提高，当然这与上级领导的帮助和大家的支持是分不开的 ，在此我深表感谢!我作为生命人寿黑龙江分公司营运部的一员
，感到非常的自豪。

现将我这半年来的学习工作情况总结如下：

一 、通过学习及了解对生命人寿的企业文化、经营理念有了更加深刻的了解
。生命人寿以“携手提升生命价值”为理念，以“诚信
、创新、高效 、共享
”为经营宗旨 ，坚持精心管理
、稳健经营
，充分发挥人才优势和经营优势，以的产品和的服务在激烈竞争的寿险市场上赢得了一席之地。

俗话说：“活到老 ，学到老”在这种优秀的企业中就更加要严格要求自己
，努力地提高自己，使自己跟得上公司的发展 。加强理论学习 ，首先是从思想上重视
。理论源于实践，又高于实践
，通过学习提高自己的业务知识和技能。加强学习要在行动上落实，我是一名新员工在保险知识和技能上还很欠缺 ，所以工作中针对自己的本职工作
，系统的进行学习，对业务知识的了解和掌握 ，让自己尽快的熟悉工作
，少走弯路 。

二、我在客服的岗位是电话回访及保全岗，在业务学习方面 ，我虚心向身边的同事请教
，通过多看多听多想多问多做，努力使自己在尽短的时间内熟悉工作环境和内容
。这段时间学习了电话中心规则 、个险保全规则
、个险保全操作流程、团险综合查询流程 、新单回访原则及流程
、回访话术的学习、投诉处理流程 、服务标准等。并多次参加总公司组织的电话保全会议培训
、保全、条款等方面的考试 ，考试成绩优秀 。客服部在多次总公司组织的考试中成绩优秀
，并受到领导的表扬
。

从开业初期到现在个险 、银行险的需要回访电话共计628件，共打出电话1300多通 ，回访成功率在90%以上。对保全件受理和录入的操作可以熟练并准确的完成 。在完成日常工作的同时，对总公司和营运部的日报、月报表的完成能做到保质
、保量
。但在工作中也存在了许多不足之处
，有时遇事急躁影响了工作质量，由于工作经验的不足处理一些工作关系时还不能得心应手。总之 ，需要学习和改进的地方还有很多 。

本人遵守公司的各项 规章制度 
，不迟到、不早退 、有事主动请假。尊重领导
、团结同事、对人真诚 、人际关系和谐融洽，在学习方面可以自觉的完成领导布置的学习任务 ，把部门集体组织的学习与个人自学结合起来
，一方面积极参加部门集中组织的学习活动，另一方面根据工作的实际需要 ，自学知识不断吸纳新的知识
。在工作方面可以认真做好职责范围内和领导交办的各项工作。主动完成各项工作任务 。

三
、由于我们是新开业的公司经验还不是很多
，这就需要加强与兄弟公司的沟通，发现问题及时解决 ，吸取别家的长处积累我们的经验
。在一些数据提取方面
，有时会有许多相同的数据，这就会造成统计数据的不准确 ，希望it调整系统使数据提取准确。

在今后的工作中，我将加倍努力学习各项业务知识
，充分发挥自己的特长为公司多作贡献，认真做好自己的本职工作 ，将工作做的更好 。

房地产企业销售商品的特殊性
，导致其所得税核算的特殊性，实际工作中很短暂的接触到此类业务 ，在此发一下自己的学习心得吧
，和老师们交流
。

前期准备

做为前期准备，首先就是要熟悉房地产业涉及的税种及相关税收政策 ，房地产业相关发票规定
，及房地产业特殊业务处理，比如：合作建房、混合销售 、委托代建
、售后返租、以房抵债等。

然后要在金三征管系统查询相关数据等 ，此外还要搜集一些相关的外部数据
，包括三方数据，比如：发改委 、住建
、规划、质监 、房管、银行等部门取得房地产项目信息 ，媒体数据比如广告信息等，互联网数据比如：国土资源局网站
、房产网、房产管理局网站 、建设工程造价网信息等查询相关数据 。

进入稽查阶段要求企业提供的涉税资料

⒈基本涉税资料

①房地产开发资质证书及相关资格证明②企业设立
、变更的章程、协议 、合同以及股东
、法人代表变更资料③企业银行账号情况④企业关联方及关联交易情况

⑵基本业务流程资料：①业务处理流程②内部控制制度流程③主要部门及职责④各项业务处理系统

⑶基本财务资料①财务相关制度及流程②财务软件
，电子财务账数据及财务报表③纳税申报表，企业所得税汇算清缴报告 ，土地增值税清算鉴证报告

⒉涉及土地方面的资料

比较复杂太多了
，基本就是土地取得方式即各种文件

⒊涉及土地征用和房屋拆迁资料

⒋涉及项目建设成本资料

基本是工程合同、建设施工合同 、项目总体规划各种图，建筑工程预算书
、工程竣工结算书、施工过程双方鉴证资料 、建设单位供材明细表
、竣工验收书、技术人员名单及工资标准 、工资表、房屋测绘报告等 ，运用这些资料
，对工程费用实际发生额进项审核，如果实际发生额高于工程预算书
、工程施工合同 ，再重点审核工程设计变更资料、施工现场鉴证资料
，工程竣工验收备案等资料
。

⒌涉及项目销售的资料

具体检查重点

具体到企业所得税检查重点，房地产企业所得税 ，跟其他企业所得税相似之处 检查重点也是收入确认问题和成本问题的检查。

一收入检查需要注意的问题

根据准备阶段调查了解的情况
，通过查看销售部门台账，审核房地产购销合同 ，查看收入账户，核对分析判断企业是否按规定确认收入
，查看企业所得税收入和增值税收入之间是否差距过大，差异的原因是否合理其实在少记收入方面很多增值税少记收入的问题和企业所得税一致 。

此外就是要注意政府部门返还资金和政府补贴收入是否计入补贴收入 ，收取的客户违约金是否计入营业外收入
。

二成本检查注意的问题

房地产开发成本主要由土地成本 、建安成本和政府收取的费用三大块组成。其中土地成本和政府费用相对固定
，而建安成本主要由人工成本和材料成本组成，就某一个地区来说 ，人工成本和材料成本差异不会太大
，所以主要测算出建安成本，再加上土地成本和政府收取的费用基本上可以确定房屋的单位成本 ，如果企业结转的单位开发成本与测算的单位成本相差太大
，就应当再深度检查 。

可以重点关注：

⑴土地成本是否按规定列支，主要是检查缴纳的土地出让金。

⑵采取预估成本
、预转成本 ，按计划成本结算、按比例法结算等
，是否增大了完工产品成本
。

⑶是否有取得假发票 、虚开发票及其他不符合规定发票记入开发成本，多列成本费用 ，特别是甲供材，直接记入开发成本
，再全额取得施工方发票重复入账等。

⑷虚列拆迁补偿费
、虚增成本，未按实际发生金额记入成本费用 ，编造合同、协议 、虚列
、多列或重复列支费用

比如：收到国土局退回的多缴纳的土地出让金
，记入“其他应付款 ”贷方，没有冲减土地出让金成本

⑸计提未实际申报缴纳的各项税费 。比如：未实际缴纳的土地增值税计提并在企业所得税前扣除
。

⑹项目样板间装修成本重复列支问题：样板间装修已经在开发间接成本中列支 ，又在主营业务成本中列支

⑺地下车位开发成本列支问题：如果地下车位可以出售、自持
，产权不属于业主共同所有，实质是一种开发产品 ，应做为独立的成本对象单独核算
，未售车位的开发成本应从开发成本科目调出，待实际销售时按收入与成本配比原则列支成本。

⑻预提公共配套设施费

房地产项目的开发周期比较长 ，有的需要几年
，尤其是比较大型的房地产项目，企业在开发进度安排上 ，公共配套设施的建设与项目较难完全匹配，会出现先建房屋后建公共配套设施的情况
，这样往往会出现房屋已经建成，公共配套设施尚未完成的情况 ，因此
，前期项目达到完工条件进项清算时，会存在开发产品的开发成本无法可靠计量 。

国税发〔2009〕31号规定 ，除以下几项预提费用外
，计税成本均应为实际发生的成本
。

可以预提的费用：

①出包工程未最终办理结算而取得全额发票的，在证明资料充分的前提下 ，其发票不足金额可以预提
，但最高不得超过合同总金额10%

②公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同 、协议或广告
、模型中明确承诺建造不可撤销 ，或按照法律法规必须配套建造的条件

③应向政府上交但尚未上交的报批报建项目、物业完善费用可按规定预提

三期间费用检查重点

⑴是否有扩大期间费用列支标准
，不合理工资列支和三项经费超标

⑵业务招待费 、广告费是否超过规定标准

⑶行政处罚是否税前列支

⑷是否将资本性支出直接列支当期成本，将开发期的利息记入财务费用 ，多结转成本，列支不属于本公司的利息
，比如集团成员企业的利息等 。

房地产企业的企业所得税检查，必须熟悉房地产行业的特点 ，有针对性地采取措施
。

我接触过不少税务稽查人员
，大多反应房产企业所得税不好查，其实主要原因就是对房产行业的财务核算不熟悉。如何做好房产企业的所得税检查呢？个人认为主要从以下几个方面入手：

1、整理确定开发项目的可售面积
、已售面积、未售面积 。这些项目基础信息确定下来 ，为下一步确认销售收入 、结转销售成本打好基础
。这个环节
，需要企业提供项目的基础资料，包括土地证
、建设工程规划许可证、施工许可证 、预售许可证
、测绘成果等。

2、检查企业提供的销售收入明细表 ，包括楼号 、房号
、业主姓名、合同金额 、建筑面积
、交款情况以及是否已经交付等信息 。并于已经整理好的项目基础信息核对一致
，已收款信息，必须与账面预收账款金额一致。

3、检查项目累计开发成本的真实性 ，对于分期开发的项目
，是否分别设置成本对象进行核算，土地成本是如何在不同成本对象之间分摊的
。企业是否按规定的时点进行了销售收入的确认及销售成本的结转 ，是否按企业会计准则的规定，准确地预计开发成本
，在企业所得税汇算时，是否按09—31号文件的相关规定 ，对预计开发成本正确地进行了纳税调整。这个环节需要企业提供施工合同 、工程结算等相关资料 。

4、检查房产行业特定业务纳税调整是否正确
。对于销售部员工产品的
，是否按规定的毛利率计算预计毛利额；在开发产品完工，确认销售收入后 ，是否按规定及时将预计毛利额转回。检查对于当年实际缴纳的税金及附加
、土地增值税
，是否按规定进行纳税调整 。

5、检查广告及业务宣传费 、业务招待费等是否正确进行纳税调整
。房地产行业的特殊之处就在于，对于这些纳税调整项目 ，应当于不含税预收账款为基数
，而不是以销售收入为基数进行调整。

6
、检查是否有土地双金返还，是否按规定计入应纳税所得额 。

7、其他纳税调整项目与一般企业没有区别 ，再次不再赘述
。

希望我的回答对你有所帮助
，如有其他问题，欢迎留言交流。

关于这个问题回答如下：

房地产开发企业所得税检查难度与企业规模大小 、项目多少
、时间跨度长短有很大关系 。要搞好房地产开发企业所得税检查 ，必须注意以下几个方面：

1.熟悉涉及房地产开发企业所得税相关政策
。房地产开发企业所得税政策与其他行业有一定区别，企业所得税年度申报表填写也与一般企业有差异
，这些都需要我们了解清楚。同时对房地产开发企业增值税、土地增值税等其他税种的政策也要熟悉，因为这些都与企业所得税息息相关 。

2.熟悉房地产开发开发企业的会计核算。对房地产开发企业会计核算方法一定要清楚 ，虽然不同房地产开发企业会计核算有一些差异
，但基本会计核算规定是相同的，这是做好检查的基础
。对企业的会计核算软件也要尽可能熟悉掌握。

3.要熟悉房地产开发企业整个开发流程 。房地产开发企业从项目拿地开始 ，规划许可 、施工许可
、房屋预售、房屋竣工验收整个流程要了解
。

4.要制定计划
，理顺思路。房地产开发企业检查往往需要相对较长的时间，一定要制定计划 、理顺思路
、落实分工 。这些最好向有丰富经验的同事学习 ，也可以学习一些房地产开发企业的典型案例
，这对自己理清思路会有很大帮助的
。

5.加强沟通交流。在检查过程中如果遇到政策疑问，应及时查找相关文件规定 ，或者与相关业务部沟通
，及时解决检查过程中的疑难问题 。同时在检查过程中要注意不断总结经验，提升实际工作能力
。

以上观点 ，供参考！

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房地产企业所得税检查“三部曲
”

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2019-11-26 05:24

房地产行业检查是国家税务总局今年部署的税收专项检查的一项重要工作。笔者结合日常检查经验，总结出了房地产开发业 企业所得税 检查的“三部曲”
，即从开发产品完工项目的确认，收入、成本费用真实性的核实 ，完工产品成本结转三个方面剖析如何对房地产开发企业进行检查 。

前奏曲:确定房地产项目是否完工

房地产企业为了简化核算 、偷逃税款
，财务上不按规划进行分期核算，将所有成本费用混在一起 ，不按规定及时结算开发产品计税成本并计算缴纳企业所得税
。待项目出售完毕或将剩余的少量楼盘抵顶施工建设费后
，卷款走逃。税务机关再进行清算检查时，由于企业未保存或人为隐匿、销毁相关税收资料 ，造成检查难度增大 。所以
，及时确定楼盘是否完工是房地产企业所得税检查的重要内容。根据《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函〔2010〕201号)规定，确定开发产品是否完工 ，首先到建设局建筑工程质量监督站调阅开发项目的《工程竣工验收备案表》
，工程竣工验收合格日期即为项目完工时间
。其次，到售楼处或物业管理部门 ，调阅客户入住档案信息
、住房钥匙发放记录。无论工程质量是否通过验收或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)或已开始实际投入使用时
，就视同开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工 。税务检查人员对已完工的项目要及时进行清算检查
。对未完工的产品 ，重点检查销售收入是否及时全额入账
，期间费用是否真实、是否符合税前扣除条件。

进行曲:核实收入 、成本
、费用的真实性

对已完工或阶段性完工的开发项目的检查，要全面调取企业台账、销售合同 、行政审批文书和证书
、招投标合同、施工预决算书 、监理记录等资料 ，运用开发产品实地盘点控制
、建安成本分析控制、工程量测量控制 、大额资金支付控制等方法找准疑点
，采取实地检查与询问调查相结合
、账内检查与账外调查相结合的方法，全面审核项目的收入和成本费用支出的真实性和合法性 。

(一)实地调查与销控表审核相结合 ，核实销售收入
。

1.实地察看、了解楼盘开发 、销售情况
，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼
、停车位、地下室是否单独作价出售 ，掌握住宅 、阁楼
、停车位、地下室的销售状况。

2.调取售楼处资料
，收集销控台账 、销售合同
、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据 、预售房款统计数据
、售房发票记录等电子文档，统计已售面积及销售金额 。查看物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》 ，核对销售数据的真实性
。将确认的已售面积及销售金额与“预收账款 ”、“主营业务收入
”账户及纳税申报表进行核对，检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。

3.调阅开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同 、协议
，根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，与申报的主营业务收入比对 ，寻找差异
，并对照检查中介服务机构的销售明细表，检查有无分解开票 ，隐瞒销售收入问题 。

4.调查部分买受人
，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致
。有无将销售的阁楼
、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。

5.将房源销控台账与已确认收入的户数核对，寻找户数差异 。实地调查 、询问 ，核实未售房产的真实性。是否存在以开发产品抵顶材料款、工程款
、广告费、银行 贷款本息 、动迁补偿费等债务
，未按规定计税;是否存在以开发产品换取土地使用权
、股权，未按非货币性资产交换的准则进行税务处理;是否存在将开发产品用于捐赠、赞助 、广告
、样品、职工福利 、奖励
、对外投资、分配给投资者 ，未按规定申报纳税
。

(二)书证与实际审核相结合
，核实开发成本。

通过实地察看 、外部调查及工程成本总量控制，审查协议
、合同、预决算的真实性 。对照现金和应付账款科目审查付款的真实性
。

1.单位工程成本控制。检查人员可以调查了解当地建筑业普遍的建筑成本 ，以沿海某县级市2012年市场平均价格为例:普通住宅楼建安成本900元/㎡左右，小高层1300元/㎡左右
，上下幅度不会超过10%，对价格过高的建安成本 ，在检查时要重点审查 。可以对照企业施工合同 、图纸进行工程量和工程造价评估
，与企业列支数进行核对
。审查是否存在虚开建安发票问题，是否将钢材、水泥
、门窗等在施工造价内的项目重复索取或代开发票 ，虚列成本问题等。比如
，某企业建安成本达1228元/㎡?远高出当地平均水平900元/㎡~1000元/㎡的平均水平，通过审核付款记录发现有近千万元的工程款 ，现金支付300万元
，挂在应付款中680万元 。通过对施工监理记录、资金流向 、施工合同
、变更合同、预决算书及开发商负责人的会议记录进行分析后，我们取得了该开发商通过编造虚假变更合同 ，唆使建安企业虚开建安发票的证据
。

2.工程总量控制。开发商在房屋开发过程中发生的土石方开挖回填 、道路铺设
、绿化等方面虚增工程量
，多列成本的现象比较普遍 。如检查中发现，某企业列支绿化费420万元 ，检查人员现场丈量了绿化面积，对土层进行了截面取样
，清点了苗木数量，了解了不同树种、苗木的市场价格 ，发现了企业通过加大场地平整费 、种植土回填
，增加苗木数量及价格等手段虚列绿化费275万元
。

3.资金流控制。检查“现金”及“应付账款 ”账户，查看是否存在大额现金支付或长期挂“应付账款
”的问题 ，对照有关合同及付款记录
，对施工方进行调查取证，审查其真实性 。比如检查某开发商的“现金日记账” ，通过现金支付暖气安装工程费2207万元
，查阅与施工方签订的《室内地暖工程安装承包合同》，合同于2010年8月签订 ，2011年10月完工
，约定工程竣工验收合格后，支付总工程款的90% ，余款10%作为质保金，运行两年无质量问题后
，付清余款。而企业于2011年底将全部款项现金支付给施工方，这样处理明显有悖常理
。通过对施工方的调查 ，证实施工方实际收取工程款1800万元
，企业虚列开发成本407万元。

片尾曲:按配比原则准确结转产品成本

审查开发成本(土地成本)
、开发产品、主营业务成本 、固定资产等科目，对照项目规划
、合同、协议进行审核 ，准确计算结转产品成本 。

重点检查是否根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象;是否将下期成本提前列支;是否将应由各期分担的土地成本(含土地附属成本)提前一次性列支;有偿转让或自用的配套设施是否单独核算成本
，是否全部计入可售房屋开发成本
。

根据项目规划及测绘报告，确定完工项目总可售面积。根据审核的开发成本计算单位面积完工产品成本 ，乘以当期销售面积
，计算当期营业成本 。检查企业营业成本明细账，将销售成本与销售收入对比分析 ，复核计入销售成本的户数 、面积和销售收入的统计口径是否一致
，有无销货退回只冲减收入不冲减成本问题
。

认真核实收入明细及支出明细，确定应征额度。

看看房地产企业佣金收入占比多少

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