房地产投资项目可行性研究报告包括哪些内容-

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你好 ，房地产投资项目可行性研究包括以下的内容 。

按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段
，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别
。当然 ，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度 、环境状况的不同而有所不同
，但一般包括项目的必要性分析
、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：

1）项目概况 。项目概况主要包括项目的名称、背景 、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济
、水文地质等基本条件 ，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。

2）市场分析和需求预测
。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上
，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析 、客观预测，包括开发成本
、市场售价、销售对象及开发周期 、销售期等。

3）规划方案的优选 。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上 ，优选出最为合理
、可行的方案作为最后方案
，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区 、市政基础设施分布
、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等
。

4）开发进度安排。对开发进步进行合理的时间安排 ，可以按照前期工程 、主体工程
、附属工程、交工验收等阶段进行 。大型开发项目
，其建设期长 、投资额大，一般需要进行分期开发 ，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排
。

5）项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计 。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告
，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符
。

6）资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排 ，合理估算资金需求量
，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析 。房地产项目投资额巨大 ，开发商必须在投资前作好资金的安排
，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行
。

7）财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度
、现行价格和有关法规 ，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析
，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测 ，预计损益表 、资产负债表
、财务现金流量表的编制
，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算 ，如财务净现值 、财务内部收益率
、投资回收期、债务偿还期 、资产负债率等 。

8）风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析
、敏感性分析和概率分析等内容
。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济 、环境
、政策、市场等因素的分析
，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据 ，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。

9）国民经济评价 。国民经济评价是按照资源合理配置的原则
，从国家 、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资
、影子汇率和社会折现率等经济参数 ，分析计算项目对国民经济的净贡献
，并评价项目的经济合理性
。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此 ，在房地产项目开发过程中
，要综合考虑项目对社区、城市环境 、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价 。国民经济评价包括社会
、经济和环境效益评价
。

财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价 ，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力
，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则 ，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性 。所以国民经济评价又叫费用效益分析
。

10）结论。运用可行性研究的各种指标数据
，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题 ，提出有效的项目建设建议 。

房地产开发项目策划报告主要内容

房地产项目可行性研究

　做好项目可行性研究
，为开发方提供决策参考和依据;为开发方提供筹资 、融资依据;为申请开工许可证和用地规划许可证等必备证件提供重要依据;为房地产中后期开发阶段提供纲领和指导
。

　1房地产项目可行性研究的内容

　对于复杂程度和环境状况不同的房地产项目而言，其可行性分析中包括的主要内容和研究重点也有所区分。但不可否认的是 ，房地产项目的可行性分析是涉猎学科很广的一项工作
，除了理论知识外，还需要对宏观政策
、经济发展状况、企业财务 、消费需求的信息收集能力 。

　以广东省某房地产投资项目为例 ，具体探讨可行性研究基本内容的以下几个方面：第一部分是介绍当地的经济发展状况。具体可从当地的地理位置
、交通情况、人口数量 、生产总值
、固定资产投资额、社会消费品零售总额等方面进行资料和数据的收集
，以作为项目开发的基础背景资料
。第二部分是当地的地产行业市场分析。具体可从房地产市场宏观的政策法规和市场行情，结合当地房地产市场的供给和需求进行理论和数据分析 ，以作为项目研究的重要决策资料 。第三部分是项目概述
。具体包括项目名称 、项目地块的权属人及相关方、项目的地理位置和现状
、土地面积、土地成本 、主要建设条件和规划要点(包括容积率
、建筑密度、绿化率等)。第四部分是规划设计及建设方案的选择 。根据上述当地的地产行业市场分析 、项目概述和规划要点
，进行市场供求现状分析及预测，服务对象分析 ，房地产产品价格预测并最终制定规划设计方案，选择并确定商住
、商业或其他建设方案
，制定租售计划，确定拟建项目建设规模、项目构成及平面布置和建筑方案选择
。第五部分是经济及社会效益评价。一是根据规划要点 ，预算项目的投资总额
，并计算出项目的税后利润 、总投资回报率
、自有资金投资回报率等多项指标;如规划要点尚不确定，可选择几个最接近的规划要点 ，计算出多个方案 。二是投资效益评价
，财务评价指标主要有投资回报率(ROI)，内含报酬率(IRR) ，净现值(NPV)
，投资回收期(PP)等等，可根据项目的不同 ，选取其中的几项指标作为评价项目经济效益的依据
。可从国民经济评价、项目环境效益等进行社会及综合效益评价。第六部分是项目风险评估
，采取定量和定性两种分析方法 。定量分析主要采取临界点分析，一般以内部收益率10%为限来确定最低销售价格和最高建安费用
。定性分析则需要对经营风险 、政策风险和市场风险等进行分析 ，并得出相应的具体对策及预案。第七部分是现金流量以及资金筹措 。主要包括：现金流量年度流入和流出的具体安排计划
、资金的筹集方案和筹集成本、项目的还贷能力分析等。第八部分是开发思路和项目实施进度
。主要包括开发项目的管理模式 、机构设置、管理人员的配备方案
、人员聘用及培训计划、项目管理费用预算等等。项目实施进度主要前期开发进度和工程建设进度计划，具体包括各个单项工程的开工和竣工时间
，施工进度安排，建设场地布置 ，施工队伍选择等等 。第九部分是研究结论及建议
。根据上述研究分析结果
，对投资项目是否具有可行性作出明确的结论性意见，同时针对投资项目存在的一些关键问题提出具体的建议供高层决策。一份优秀的房地产投资项目可行性研究报告应是编制依据真实可靠 、结构内容丰富完整;报告文本格式要规范严谨 ，附图
、附表、附件齐全;报告表述形式尽量图文并茂
，具有数字化 、图表化和直观化的特点;报告的深度和广度能够满足投资决策的需要 。

　2房地产投资项目可行性研究中的要点

　2.1 市场定位

　房地产投资项目最重要的关键问题之一就是市场定位，应以适量的超前意识 ，对项目进行合理的规划和定位
。一个房地产投资项目一般需要两年以上
，这段时间内的法律政策
、市场环境和消费行为观念可能会有变化，有时甚至变化甚大。如何适应变化 ，这就需要掌握变化的走势
，找准项目准确的市场定位 。房地产投资项目的市场定位就是需要在深入细致的房地产市场调查、研究 、分析的基础上，选定目标市场 ，确定项目档次，圈定消费群体
。市场定位要与企业战略发展方向保持一致
，企业发展战略包括品牌战略
、管理战略和经营战略等。房地产投资项目必须以企业发展战略为基础，进行准确的市场定位 ，发挥企业核心竞争力
，体现企业竞争优势，构建并发扬壮大所属企业和产品的品牌 ，以实现企业的发展战略目标 。市场定位要具有实实在在的可行性
，其中项目实施的可行性是指由于房地产市场处在不断地变化之中，房地产投资项目的市场定位必须充分考虑项目实施的可行性 ，以免开发后卖不出去、租不出去形成资金回笼压力;同时要根据所在区域 、地块特性
、项目规模和优势来分析开发和入市的好时机
，设计好项目的实施进度
。而所谓的经济评价的可行性则是要运用定量与定性分析、动态与静态分析 、微观效益与宏观效益分析等多种分析相结合的方法，准确分析项目各种经济评价指标并确定项目的可行性。

　2.2 风险管理

　房地产投资项目开发是一个动态的过程 ，它具有开发周期长、资金投入量大等特点
，难以在项目研究阶段即对开发过程中的有关费用和收益情况作出精确的测定 。在经济评价中的数据有很大一部分来自对未来的估算，使得依据这些数据计算出的经济评价指标存在某种不确定性 ，这可能给房地产投资项目带来一些风险。因此，有必要对各种不确定性因素的.变化情况
，以及这些变化对投资者的收益的影响进行详细分析
。风险管理是一个完整的过程。项目全面风险管理是指用系统的
、动态的方法进行风险控制，以减少项目开发过程中的不确定因素 ，按逻辑顺序可以分为风险识别、风险评估 、风险回避与转移
、风险控制和风险损失的处理等五个步骤 。房地产项目投资风险分析的方法一般有敏感性分析和盈亏平衡分析等
。

　2.3 财务效益评价

　财务效益评价是指根据国家的财务、税收等制度
，对房地产投资项目的盈利 、偿债能力等项目财务状况进行分析和评价。财务评价是定性和定量分析相结合，以定量计算为主 。房地产投资项目财务状况具体通过财务评价指标反映 ，如以是否考虑时间因素分类
，可以将其分为静态评价指标和动态评价指标两种
。静态评价指标是指在不考虑资金的时间价值的情况下，考察项目盈利能力的一种财务效益评价指标 ，在分析工期短的小型项目投资时有一定程度的使用价值
，而对于大中型的房地产投资项目，则只在投资机会研究和初步可行性分析阶段有所应用。现在比较常见的静态分析指标主要有：投资利润率
、静态投资回收期等 。动态评价指标则是考虑到了资金的时间价值 ，它能够更加科学全面地反映房地产投资项目的财务效益指标
，因而在房地产投资项目分析的应用较为普遍
。现在比较常用的动态评价指标主要有：净现值、内部回报率 、动态投资回收期和盈利指数等。

房地产开发项目策划报告主要内容：

　（1）项目背景

　（2）开发项目地块分析

　①地块的自然条件分析；②地块周边的经济及社会条件分析；③地块的环境条件分析 。

　（3）开发项目市场调查与分析

　1）市场环境调查与分析

　①政治法律环境；②经济环境；③人口环境；④社会文化环境
。

　2）市场需求容量调查与分析

　①国内外市场的需求动向；②现有的和潜在的市场需求量；③社会拥有量
、库存量；④同类产品在市场上的供应量或销售量，供求平衡状况。

　3）消费者和消费者行为调查与分析

　①消费者类别及其分布；②购买能力；③购买欲望和购买动机 。

　4）竞争情况调查与分析

　①竞争对手的调查与分析；②竞争项目的调查与分析。

　（4）开发项目SWOT分析

　①开发项目的优势分析；②开发项目的劣势分析；③开发项目的发展机遇分析；④开发项目的威胁分析
。

　（5）开发项目的市场定位

　①消费群体定位；②项目形象定位；③规划设计及建筑形象定位；④户型定位；⑤价格定位；⑥物业管理定位。

　（6）开发项目的产品策划及规划建议

　①项目总体规划设计建议；②建筑个体设计建议；③环境景观设计建议；④户型设计建议 。

　（7）开发项目房地产项目的定价及价格策略

　①开发项目房地产项目定价目标；②开发项目房地产项目定价方法选择；③开发项目房地产项目价格策略选择
。

　（8）开发项目房地产项目广告策划及销售

　①开发项目房地产项目广告设计；②开发项目房地产项目广告媒体选择；③开发项目房地产项目销售计划及策略制定。

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