中国房地产什么时候入冬

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“惊蛰节到闻雷声，震醒蛰伏越冬虫 。 ”这里的“蛰
”是指入冬后藏入土中不饮不食的小动物 ，而中国的古人认为
，每逢惊蛰，天上春雷会震醒它们 ，寓意万物复苏
。

此时
，自2021年下半年以来，受多重因素影响而全面降温的房地产行业也传出了阵阵春雷。只不过 ，这个“春雷”不是唤回“黄金时代的房地产巨人 ”，而是稳住不断下探的市场 。

近50城楼市“因城施策
”

对于房地产领域
，今年的政府工作报告提到“稳地价、稳房价 、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”
。

实际上 ，最近一段时间以来
，部分城市已经对房地产政策进行了不同程序的调整。据中房网不完全统计，至今全国已有包括广州
、重庆、福州 、佛山
、东莞、温州 、郑州
、昆明、保定 、长春、贵阳
、晋中、南昌 、驻马店
、唐山、玉林 、菏泽
、赣州、南通 、北海
、南宁、新乡 、株洲
、达州、南充 、南浔、衢州
、天门、宣城等在内的近50城(地)调整楼市政策 ，内容包括放松限贷 、限购
，降低首付
、放宽首付比，增加公积金贷款额度 ，降低房贷利率
，发放购房补贴等等，市场信心得到进一步提振 。

郑州作为今年首个放松限贷、限购的省会城市 ，其力度之大
，一时成为公众关注的热点
。郑州要求金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。从实质上降低购房成本 ，加快郑州市场筑底修复 。

不仅如此，在其明确取消“认房又认贷 ”七日后
，正式推出了“大棚户区改造项目货币化安置工作
”，进一步激活更多的住房消费需求。

除了郑州 ，南昌也于前期对相关政策进行了调整
。2月份
，南昌宣布全面开放城镇落户，实现零门槛落户 ，大专及以上学历
，可以不迁户口，只需提供租赁证明和学历证明即可购房。

与郑州和南昌相比 ，更多城市则在公积金上做文章 。通过降低首付
，增加贷款额度 、降低房贷利率等方式助力市场回暖
。安徽
、菏泽、赣州 、驻马店
、南通等地的多家银行下调了商业贷款首套房首付比例，最低可至20%。宁波、马鞍山 、株洲
、南宁等城纷纷上调了住房公积金最高贷款额度 ，其中宁波规定
，住房公积金最高贷款额度由60万元/户提高至80万元/户 。此外，广州、杭州 、合肥、惠州
、蚌埠、济南等城各大行也纷纷下调了首套房贷利率
。

除了上述内容 ，放松的形式还包括“公积金又提又贷”“发放购房补贴 ”等。例如，达州推出的新政规定
，凡在中心城区使用公积金贷款购房的，缴存人在本人公积金账户中留足贷款额度5%后 ，可申请提取账户余额支付首付
，实行又提又贷；玉林则规定在城市规划区范围内(玉州区 、玉东新区)，新市民购买家庭首套商品住房 ，每套可享6000-10000元购房补贴 。此外
，即墨成为全国首个限售松绑的城市，厦门也于近日宣布岛外项目不再强调摇号
。

站在城市能级角度看 ，此轮放松调控的主要是二三四线城市
，二线城市的调控松绑多是以去库存为主要导向。与之相呼应的，是这类城市住宅库存高企
、去化乏力的市场现状 。来自克而瑞的数据显示 ，2021年郑州主城区去化周期为23个月
，郊区去化周期更是长达43个月
。贝壳研究院郑州分院提供的报告则认为，大郑州的广义库存成交周期需8.3年才能消化。

部分三四线城市的情况也不容乐观 。克而瑞1月份百城库存报告显示 ，66个三四线城市商品住宅库存去化周期高达21.09个月，已逐步迫近2020年疫情期间水平
，且还在稳步增长，其同比增幅在不同能级中居首。金华、惠州 、汕头
、泉州、珠海 、丽水
、东莞等32城去化周期拉长至20个月以上
。在百城广义库存中 ，三四线城市占比已超过50%
，库存风险较大。

业内人士表示，从近期政策来看 ，今年整体政策放松幅度相比往年会大很多 。尤其是一些市场下行压力和项目交付压力大、库存风险较高的城市
，出台较大力度的宽松性政策也属情理之中
。但这一系列调整本身并不能完全视为政策放松，而是因城施策 、精准调控的体现。

部分热点城市二手房现回暖

年初以来二手房市场上空的春雷声也是隆隆不断 。据中房网不完全统计 ，广州
、杭州、合肥 、惠州、菏泽
、蚌埠等城先后下调二套房贷利率
。其中
，惠州二套房贷利率最低，为5.35%。今年不仅房贷额度相对充裕 ，放款步伐也进一步加快 。贝壳研究院数据显示
，其监测的103个重点城市2月份平均放款周期为38天，较上月缩短12天
。

与此同时 ，南宁、北海 、福州
、晋中、株洲等地将购买二套房的住房公积金贷款首付比例由50%-60%降至20%-40%。此外，有消息称
，郑州将二手房差额税由20%变为核定征收1% 。

受利好等因素影响，部分热点城市二手房成交出现回暖 ，市场有望呈现阶段性止跌企稳态势
。根据贝壳研究院数据
，春节后成交量修复较节前加快，其中 ，长三角需求率先激活。节后三周贝壳50城二手房周均成交量较去年12月增加11% 。分区域看
，长三角城市需求释放加速，芜湖 、南通
、嘉兴、宁波等城市2月成交环比增幅在20%以上。

从价格看 ，二手房价格止跌
，长三角城市率先转涨
。2月贝壳50城二手房价格指数与1月持平，结束去年8月以来连续下跌的走势。分区域看 ，与成交表现类似
，长三角城市群成交价格率先止跌，一线城市价格小幅上涨 。

事实上 ，自2021年中央政治局会议主张“支持合理住房需求”以来，高层密集发声
，强调满足合理住房需求的重要性
。此轮政策放松开始唱主角，但主基调仍以稳楼市为主 ，市场不是简单重复原来的发展模式。针对改善型购房需求放宽政策
，是对“支持合理住房需求
”的响应，有利于改善型住房需求的释放 ，对促进房地产业良性循环和健康发展也具有积极的意义 。

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